تضمنت الميزانية الفيدرالية لعام 2024، التي أُعلن عنها في 16 أبريل، خططًا لإدخال “الرهون العقارية الحلال” كوسيلة لزيادة إمكانية الحصول على ملكية المنازل.
فما هو الرهن العقاري الحلال؟و هل سيعمل على زيادة فرص الحصول على ملكية المنازل؟
ما هو الرهن العقاري الحلال؟
يقول الدكتور عبد العليم، أستاذ التدريس في القسم الاقتصادي بجامعة ألبرتا، إن الرهن العقاري الحلال هو بديل “مسموح به” للرهن العقاري العادي، مؤكدا أن الفائدة محرمة وفقا للشريعة الإسلامية.
وقال الدكتور عليم: “إنه يوفر بديلاً مسموحًا للرهون العقارية القائمة على الفائدة من خلال السماح للمسلمين بشراء منازلهم الخاصة دون الحاجة إلى دفع فائدة، لأن الإسلام يحرم ذلك تمامًا”.
وأضاف الدكتور إن الجميع مؤهلون للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري حلال، مشيرًا إلى أنه ليس تمييزيًا.
أوضح أنه في كندا هناك شركتان تقدمان هذا النوع من الرهن العقاري: “منزل” و”إقراض”، مشيرا إلى أنهما أعضاء في منظمة دولية تسمى هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية.
وإذا سمح بالرهن العقاري الحلال، فإن جميع سكان أونتاريو، بغض النظر عن دينهم، سيتمكنون من الوصول إلى المنتجات المالية الحلال من خلال المؤسسات المالية في المقاطعة.
كيف يعمل؟
يقول الدكتور محمد الصواف -المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة منزل- على الرغم من أن الرهن العقاري الحلال يتجنب الفوائد، إلا أنه ليس مجانيًا.
ويقول إن هناك ثلاثة أنواع رئيسية من نماذج التمويل العقاري الإسلامي المستخدمة لتمويل المنازل من قبل البنوك الإسلامية والمؤسسات المالية الأخرى في الغرب، بما في ذلك نماذج المرابحة والإجارة والمشاركة.
ويشير إلى أن هذه النماذج تشبه إلى حد كبير اتفاقيات الإيجار بغرض التملك أو الأسهم المشتركة.
1.المرابحة:
يقوم المُقرض بشراء العقار وإعادة بيعه لمشتري المنزل بسعر مرتفع يتضمن هامش ربح متفق عليه للبنك. ويوضح الدكتور الصواف أنه يمكن للمقرض دفع هذا المبلغ على أقساط أو مبلغ مقطوع، حسب الاتفاقية
2.المشاركة:
هي ملكية مشتركة بين مشتري المنزل والمقرض أو شركة التمويل، حيث يتفق الطرفان على الاستثمار في عقار وشراء المنزل معًا كشركاء.
“يمتلك كل طرف أسهمًا في المنزل بناءً على النسبة المئوية لسعر الشراء الذي ساهموا به، على سبيل المثال، إذا كان سعر المنزل 100.000 دولار وقام العميل بدفع دفعة أولى بنسبة 10 في المائة (أو 10.000 دولار) وساهم “منزل” بنسبة 90 في المائة (أو 90.000 دولار)، فإن العميل هو مالك بنسبة 10 في المائة والمنزل مالك بنسبة 90 في المائة
“في نسخة تسمى المشاركة المتناقصة، أو طريقة الرصيد المتناقص، يقوم مشتري المنزل بشراء حصة الممول في العقار تدريجيًا، مع دفع رسوم لاستخدام الجزء من العقار الذي لا يزال مملوكًا للممول”.
ويوضح أنه في الوقت الحالي، يتم تسهيل الرهن العقاري الحلال إما بالمرابحة أو المشاركة، حيث أن النموذج الثالث – الإجارة يأتي مع بعض التعقيدات.
3.الإجارة:
هي هيكل تمويل إسلامي حيث يقوم البنك بشراء عقار نيابة عن العميل وتأجير المنزل لهم مقابل إيجار ثابت. سيقوم مشتري المنزل بعد ذلك بدفع دفعات شهرية تتضمن جزءًا يذهب لشراء المنزل. وقال إن هذا المفهوم يشبه عقد الإيجار أو الإيجار، حيث يستفيد المستأجر من الأصل، ويحصل المؤجر على دخل ثابت من الإيجار.
“تتوافق الإجارة مع أحكام الشريعة الإسلامية التي تحظر فرض الفوائد وتضمن أن جميع المعاملات المالية مدعومة بأصول ملموسة وتنطوي على مخاطر تجارية مشتركة، ومع ذلك، مثل المرابحة، فإن لها عيبًا كبيرًا يتمثل في أن مشتري المنزل لا يحصل على حقوق الملكية الكاملة حتى نهاية مدة عقد البيع، والتي عادة ما تكون 25 عامًا.
ما هو معدل الرهن العقاري الحلال؟
يقول الصواف إن معدل التأهل الحالي لمنزل هو 7.75 في المائة للحصول على رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة خمس سنوات، مشيراً إلى أن هذه هي نسبة الربح التي يحتاجها المستثمرون.
وأضاف مطلوب ما لا يقل عن 20 في المائة من الدفعة الأولى للحصول على رهن عقاري حلال، لأن “هذه الرهون العقارية ليست قابلة للتأمين من قبل CMHC، (توفر CMHC مجموعة كاملة من التأمين على قروض الرهن العقاري)، وبالتالي لا يُسمح لنا بتقديم رهن عقارية ذات دفعة أولى أقل.”
ويمكن للكنديين استخدام صفحة الويب الخاصة بـ Manzil لحساب مدفوعاتهم أو التقديم هنا: https://manzil.io/signup.
حاليًا، يبلغ سعر الفائدة لدى بنك كندا خمسة بالمائة.
لماذا الرهن العقاري الحلال أكثر تكلفة؟
يقول الدكتور الصواف إن الرهن العقاري الحلال أغلى من الرهن العقاري العادي، حيث يعتمد التسعير على تكلفة رأس المال الذي يجذبه المستثمرون المشاركون في برنامج التمويل، وليس على أساس سعر الفائدة من بنك كندا.
و أوضح “تتمتع البنوك بتكلفة رأس مال أرخص لأنها قادرة على قبول الودائع التي تتطلب توفير عائد أقل، مضيفا أن هاتان الطريقتان مختلفتان بشكل أساسي للاستفادة من البرامج، ولهذا السبب فإن برنامجنا أكثر تكلفة من نظيره التقليدي.
ويشير إلى أنه كان المستشار الرئيسي ودعا إلى حث الحكومة الفيدرالية على تمكين الوصول إلى القروض العقارية الحلال في جميع أنحاء كندا.
